L’immobilier durable : définition et enjeux
L’immobilier est au carrefour de plusieurs des grandes transitions de notre époque. Transition énergétique, transition climatique, transition réglementaire. Le secteur du bâtiment représente environ 40 % de la consommation d’énergie finale en France et contribue à hauteur de 23 % des émissions nationales de gaz à effet de serre. C’est à la fois le secteur le plus émetteur par rapport à son potentiel de réduction et celui où les actions concrètes sont les plus immédiates et les plus accessibles.
Face à ce constat, la notion d’immobilier durable a profondément évolué. Elle ne désigne plus seulement les constructions neuves certifiées HQE ou BREEAM, réservées à une frange haut de gamme du marché. Elle englobe désormais l’ensemble des pratiques visant à réduire l’impact environnemental du parc bâti existant, à améliorer le confort et la santé des occupants, à renforcer la résilience des bâtiments face aux effets du changement climatique et à intégrer la durabilité comme critère de valeur dans les transactions et les financements.
Cette évolution n’est pas seulement sémantique. Elle traduit une transformation profonde des marchés immobiliers, portée à la fois par la réglementation, par les attentes des occupants et des investisseurs, et par la prise de conscience croissante que la qualité environnementale d’un bien est désormais indissociable de sa valeur économique. Un sondage Harris révèle que 75 % des futurs locataires déclarent porter une grande attention à la performance énergétique d’un bien. Cette sensibilité se traduit de plus en plus dans les comportements d’achat, de location et d’investissement.
Le secteur du bâtiment représente 40 % de la consommation d'énergie finale en France. Au 1er janvier 2025, 5,4 millions de logements sont encore classés F ou G. La valeur d'un logement classé B est supérieure de 11 à 14 % à celle d'un logement D équivalent, et un logement F subit une décote d'environ 18 % selon les notaires de France.
Ce que recouvre l'immobilier durable
Une définition qui dépasse la seule efficacité énergétique
L’immobilier durable est souvent réduit à sa composante énergétique, tant cette dimension est centrale dans les réglementations actuelles. Mais une approche complète de la durabilité dans le bâtiment intègre plusieurs dimensions complémentaires.
L’efficacité énergétique concerne la capacité d’un bâtiment à minimiser sa consommation d’énergie pour assurer un confort thermique satisfaisant. Elle dépend de la qualité de l’isolation (murs, toiture, planchers), des menuiseries, du système de chauffage et de ventilation, et de la régulation des équipements. C’est la dimension la plus directement mesurée par le DPE et la plus encadrée réglementairement.
La production d’énergie renouvelable complète l’efficacité énergétique. Un bâtiment qui produit une partie de sa propre énergie à partir de panneaux solaires photovoltaïques, de systèmes solaires thermiques ou de pompes à chaleur géothermiques réduit sa dépendance aux énergies fossiles et peut, dans les configurations les plus ambitieuses, atteindre la neutralité voire l’autonomie énergétique.
La qualité de l’environnement intérieur est souvent négligée dans les discussions sur la durabilité, mais elle est fondamentale pour le bien-être des occupants. Elle recouvre la qualité de l’air intérieur (ventilation, absence de polluants chimiques issus des matériaux), le confort acoustique, la qualité de l’éclairage naturel et la régulation thermique en été comme en hiver. Ces dimensions sont de plus en plus intégrées dans les certifications environnementales les plus exigeantes.
La gestion de l’eau inclut la réduction des consommations (équipements hydro-économes, récupération des eaux pluviales pour les usages non alimentaires) et la gestion des eaux pluviales à la parcelle, qui contribue à réduire le ruissellement et les risques d’inondation en zones urbaines.
Le choix des matériaux joue un rôle croissant dans l’empreinte carbone des bâtiments neufs. La réglementation RE2020, entrée en vigueur en 2022, a introduit pour la première fois en France une exigence sur les émissions de carbone liées aux matériaux de construction sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment. Les matériaux biosourcés (bois, paille, chanvre, lin), le béton bas carbone et le recyclage des matériaux de déconstruction sont au cœur de cette évolution.
L’adaptation au changement climatique est la dimension la plus récente mais dont l’importance croît rapidement. Un bâtiment durable en 2025 doit être pensé non seulement pour les conditions climatiques actuelles, mais aussi pour celles de 2050 ou 2080. Cela signifie prendre en compte la résistance aux vagues de chaleur (inertie thermique, protections solaires, végétalisation), la résilience aux événements extrêmes (inondations, vents forts, sécheresses) et la qualité des fondations face aux risques géotechniques comme le retrait-gonflement des argiles.
Le cadre réglementaire qui structure le marché
La RE2020, référentiel des constructions neuves
La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour les maisons individuelles et le 1er juillet 2022 pour les logements collectifs, a remplacé la RT2012. Elle marque un saut qualitatif important dans les ambitions réglementaires pour le bâtiment neuf.
Par rapport à la RT2012, qui portait uniquement sur la performance énergétique, la RE2020 ajoute une exigence sur le bilan carbone du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie, de la construction à la démolition. Elle introduit également une exigence de confort d’été, mesurée par un indicateur de degrés-heures d’inconfort, qui oblige les concepteurs à prendre en compte les vagues de chaleur futures dans leurs projets.
Les seuils de la RE2020 sont progressivement renforcés. Les bâtiments construits en 2025 doivent satisfaire des exigences plus strictes que ceux construits en 2022, et ceux construits en 2031 devront aller encore plus loin. Cette progressivité est conçue pour stimuler l’innovation dans les matériaux et les techniques de construction, tout en laissant aux professionnels le temps de s’adapter.
La loi Climat et Résilience et ses obligations pour le parc existant
La loi Climat et Résilience de 2021 est le texte législatif qui a le plus profondément reconfiguré le marché immobilier existant sous l’angle de la durabilité. Ses mesures les plus structurantes portent sur les obligations progressives de performance énergétique.
Depuis janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, les logements classés E à partir de 2034. Ces interdictions ne s’appliquent qu’aux nouvelles mises en location et aux renouvellements de bail, pas aux contrats en cours, mais leur effet sur le marché est déjà tangible. Le volume de logements retirés du parc locatif pour cause de mauvaise performance énergétique a contribué à une contraction de l’offre locative en 2024, avec une baisse de 9 % de l’offre entre octobre 2023 et octobre 2024.
La loi impose également, depuis avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G. Cet audit, plus complet qu’un simple DPE, propose un parcours de travaux chiffré et doit être remis à l’acquéreur avant les visites.
Le Décret Tertiaire pour les bâtiments non résidentiels
Le Décret Tertiaire, codifié dans le code de la construction et de l’habitation, impose aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leurs consommations d’énergie de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040 et 60 % d’ici 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019. Cette obligation, qui concerne une surface de bâtiments estimée à plus d’un milliard de mètres carrés en France, est un moteur puissant d’investissement dans la performance énergétique du parc tertiaire.
Les labels et certifications qui structurent l'offre
Le DPE, socle du marché résidentiel
Le Diagnostic de Performance Énergétique est aujourd’hui l’indicateur de référence pour la performance environnementale des logements en France. Depuis la réforme de 2021, il est calculé exclusivement sur la base des caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries) et non plus sur les factures d’énergie, ce qui le rend à la fois plus fiable et juridiquement opposable.
Il attribue une étiquette de A (logement très performant, moins de 70 kWh/m²/an) à G (passoire thermique, plus de 420 kWh/m²/an), en prenant en compte à la fois la consommation d’énergie primaire et les émissions de CO₂. La note finale est déterminée par le moins bon des deux indicateurs.
Le DPE est obligatoire lors de toute vente ou mise en location d’un logement, et sa durée de validité est de dix ans. Il doit être annexé aux annonces immobilières, ce qui le rend accessible à tous les acheteurs et locataires dès les premières étapes de leur recherche.
Les labels d’excellence pour la construction neuve
Le label Effinergie valorise les constructions neuves qui vont au-delà des exigences de la RE2020. Il se décline en plusieurs niveaux, dont le label Effinergie+ qui impose des performances encore plus ambitieuses en matière de consommation d’énergie et d’impact carbone. Plus de 945 000 logements neufs sont aujourd’hui labellisés Effinergie, dont 60 000 au niveau Effinergie+.
La certification HQE (Haute Qualité Environnementale) est le référentiel français de certification de la qualité environnementale des bâtiments. Délivré par Cerway, il s’applique à toutes les typologies de bâtiments (résidentiel, tertiaire, infrastructure) et couvre quatorze cibles environnementales regroupées en quatre thèmes principaux. Dans le tertiaire, plus de 14,5 millions de m² sont certifiés HQE.
Le label BBCA (Bâtiment Bas Carbone) est un label français dédié à la mesure et à la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments sur l’ensemble de leur cycle de vie. Il complète la dimension énergie des autres labels en se concentrant spécifiquement sur les émissions de CO₂, depuis la production des matériaux jusqu’à la fin de vie du bâtiment.
La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est le référentiel de certification environnementale le plus utilisé au Royaume-Uni et très répandu en Europe et dans le monde. Elle évalue les bâtiments selon neuf catégories (énergie, eau, santé et bien-être, transport, matériaux, déchets, utilisation des terres, pollution, gestion) et attribue une note de Acceptable à Outstanding.
La certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est le référentiel américain de certification environnementale, largement adopté pour les grandes opérations immobilières tertiaires à vocation internationale. Elle couvre des domaines similaires à BREEAM et est particulièrement utilisée pour les sièges sociaux et les bureaux de grandes entreprises multinationales.
Les certifications pour l’investissement immobilier
Dans le domaine de l’investissement immobilier et de la gestion de portefeuilles d’actifs, des référentiels spécifiques existent pour évaluer la performance ESG des actifs.
Le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) est le benchmark de référence pour évaluer la performance ESG des fonds immobiliers et des entreprises foncières cotées. Il couvre plus de 2 000 portefeuilles dans plus de 70 pays et fournit aux investisseurs institutionnels une évaluation comparative de la durabilité des actifs immobiliers dans lesquels ils investissent.
Les obligations vertes (green bonds) émises par les foncières et les sociétés de promotion permettent de financer des actifs immobiliers conformes à des critères environnementaux précis. La Taxonomie Verte Européenne est en train de s’imposer comme le référentiel de référence pour qualifier les actifs éligibles aux obligations vertes émises en Europe.
L'impact du changement climatique sur la valeur des actifs immobiliers
Le risque physique, une réalité croissante
Les effets du changement climatique sont désormais perceptibles sur les marchés immobiliers. Inondations plus fréquentes et plus intenses, sécheresses prolongées qui provoquent le retrait-gonflement des argiles, vagues de chaleur qui rendent certains logements inconfortables voire dangereux, submersion marine qui menace les littoraux. Ces risques physiques se traduisent progressivement dans les prix de l’immobilier.
Des études récentes montrent que les biens situés en zone inondable à risque fort subissent une décote croissante lors des transactions. Cette décote, longtemps invisible car les acheteurs n’intégraient pas suffisamment le risque dans leurs décisions, devient de plus en plus visible à mesure que les événements extrêmes se multiplient et que les obligations d’information sur les risques naturels se renforcent.
Depuis la loi Climat et Résilience, les risques naturels doivent être déclarés lors de toute transaction immobilière. Cette obligation de transparence accélère la prise en compte des risques climatiques dans les prix du marché.
Le retrait-gonflement des argiles, un risque sous-estimé
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est le phénomène par lequel les sols argileux gonflent lors des périodes humides et se rétractent lors des sécheresses, provoquant des mouvements différentiels sous les fondations des bâtiments. Ce risque, longtemps méconnu, est aujourd’hui le premier risque naturel en France en termes de coût d’indemnisation pour les assureurs.
Environ 48 % du territoire français est exposé à un aléa modéré à fort de RGA. Les épisodes de sécheresse de 2022 et 2023 ont généré des milliards d’euros de sinistres liés à ce phénomène, affectant des centaines de milliers de maisons individuelles. Avec le changement climatique, les sécheresses estivales devraient être plus fréquentes et plus intenses, ce qui amplifiera les effets du RGA sur le parc résidentiel.
Pour l’immobilier durable, ce risque souligne l’importance de prendre en compte la géologie des terrains dans les décisions d’acquisition et de construction, et de réaliser des diagnostics géotechniques avant tout projet de construction ou de rénovation importante dans les zones exposées.
Les îlots de chaleur urbains et le confort d’été
Dans les zones urbaines denses, les îlots de chaleur amplifient les effets des vagues de chaleur. Un logement situé dans un quartier fortement imperméabilisé et peu végétalisé peut être exposé à des températures nocturnes 5 à 8°C supérieures à celles d’un logement en périphérie.
Le confort d’été est désormais pris en compte dans la RE2020 pour les constructions neuves. Pour le parc existant, l’adaptation passe par l’installation de protections solaires efficaces, la végétalisation des espaces extérieurs et des toitures, et dans certains cas le recours à des systèmes de rafraîchissement à faible consommation comme les pompes à chaleur réversibles.
La valeur financière de la durabilité
La prime verte sur les biens performants
Les études de marché convergent pour confirmer ce que la théorie économique prédit. Les biens immobiliers à haute performance énergétique se vendent plus cher et se louent plus facilement que les biens équivalents moins performants. Cet écart, appelé « prime verte » ou « green premium », est maintenant clairement documenté.
D’après les notaires de France, en Nouvelle-Aquitaine, un logement classé B se vend entre 11 et 14 % plus cher qu’un logement classé D de caractéristiques comparables. À l’inverse, un logement classé F subit une décote d’environ 18 % par rapport au même logement D. Ces écarts varient selon les régions et les types de biens, mais la direction est constante.
Dans le secteur tertiaire, l’écart de valeur entre un actif certifié BREEAM ou HQE et un actif comparable non certifié peut dépasser 10 à 15 % dans les marchés les plus tendus, notamment à Paris et dans les grandes métropoles.
L’impact sur les conditions de financement
La performance énergétique influence de plus en plus les conditions de financement des opérations immobilières. Pour les particuliers, les prêts verts et les éco-PTZ offrent des conditions avantageuses pour les projets de rénovation. Pour les acteurs institutionnels, les obligations vertes et les prêts liés à la durabilité permettent d’accéder à des financements à des conditions plus favorables lorsque les actifs financés répondent à des critères environnementaux définis.
Les établissements bancaires commencent à intégrer la performance énergétique des biens dans leurs modèles d’évaluation des garanties hypothécaires. Un bien énergivore présente un risque plus élevé de dépréciation à moyen terme, ce qui peut affecter les conditions de prêt accordées à l’emprunteur.
Du côté des investisseurs institutionnels, la pression des réglementations ESG (SFDR, CSRD, Taxonomie) les pousse à privilégier les actifs immobiliers durables dans leurs allocations. Un actif certifié et performant est plus facilement intégrable dans un portefeuille « article 8 » ou « article 9 » au sens du règlement SFDR.
Le coût de la non-durabilité
La durabilité a un coût. Mais la non-durabilité en a un également, et il tend à augmenter. Un propriétaire de passoire thermique fait face à des charges d’énergie élevées pour ses locataires (ou pour lui-même s’il est occupant), à des difficultés croissantes de commercialisation, à des obligations de réaliser des travaux avant certaines échéances, et à une décote croissante de la valeur de son bien.
Pour un bailleur qui possède un logement classé G, la situation en 2025 est concrète. Le logement ne peut plus être mis en location. S’il était déjà loué, le bail peut arriver à son terme mais ne peut pas être renouvelé. Les travaux nécessaires pour le remettre sur le marché représentent un investissement qui peut dépasser 30 000 à 50 000 euros pour une rénovation globale. Sans ces travaux, le bien perd de la valeur chaque année qui passe.
Les acteurs et leur rôle dans l'immobilier durable
Les promoteurs et constructeurs
Les acteurs de la construction neuve ont été les premiers à intégrer les standards de durabilité, sous la contrainte réglementaire d’abord, puis par conviction et par différenciation commerciale. La RE2020 a normalisé des pratiques autrefois réservées aux opérations d’excellence. Les matériaux biosourcés, la conception bioclimatique et la production d’énergie renouvelable intégrée sont progressivement devenus des standards plutôt que des options.
Le défi pour ce secteur est maintenant de concilier les ambitions environnementales avec les contraintes de coût dans un contexte de marché tendu. La construction durable est encore perçue comme plus coûteuse, même si les coûts d’exploitation inférieurs et la valeur de revente supérieure tendent à compenser l’investissement initial sur la durée de vie du bâtiment.
Les propriétaires et bailleurs
Les propriétaires et bailleurs de logements existants sont les acteurs centraux de la rénovation énergétique du parc. Ils font face à des obligations réglementaires croissantes et à des incitations financières multiples (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE). Mais ils se heurtent aussi à des freins réels. La complexité des démarches, la difficulté à trouver des artisans qualifiés, l’incertitude sur le résultat et la contrainte de trésorerie sont des obstacles qui expliquent la progression plus lente que souhaitée des rénovations.
Les investisseurs institutionnels
Les investisseurs institutionnels (foncières cotées, SCPI, fonds d’investissement) sont soumis à des obligations de reporting ESG croissantes sous l’effet de la CSRD et du règlement SFDR. Ils doivent démontrer la durabilité de leurs portefeuilles d’actifs à leurs investisseurs et aux régulateurs, ce qui les incite à privilégier les actifs certifiés et performants lors de leurs acquisitions et à planifier la rénovation de leurs actifs existants.
Les collectivités territoriales
Les collectivités jouent un rôle à plusieurs niveaux. Elles définissent les règles d’urbanisme qui encadrent la construction et la rénovation sur leur territoire. Elles animent la rénovation énergétique via les espaces Conseil France Rénov’ et les aides locales. Elles gèrent leur propre parc de bâtiments publics, soumis au Décret Tertiaire. Et elles planifient le développement durable de leur territoire dans le cadre des PCAET.
Les établissements bancaires
Les banques occupent une position centrale dans la transition immobilière. En finançant l’acquisition, la construction et la rénovation des bâtiments, elles orientent les flux de capitaux vers les actifs et les projets les plus durables. Les produits de financement vert (éco-PTZ, prêts verts, obligations vertes) sont des outils qui permettent d’accélérer cette transition. La qualité de la donnée dont disposent les établissements sur les actifs financés est un déterminant majeur de leur capacité à jouer ce rôle efficacement.
Données et intelligence artificielle au service de l'immobilier durable
Le défi de la connaissance du parc
L’immobilier durable ne peut pas progresser sans une connaissance précise de l’état du parc existant. Combien de passoires thermiques se trouvent sur tel territoire ? Quels bâtiments présentent le meilleur potentiel de rénovation ? Quels logements sont exposés à quels risques climatiques ? Quelles toitures ont le meilleur potentiel solaire ?
Ces questions semblent simples, mais y répondre pour les 37 millions de logements français est un défi considérable. Les données publiques disponibles (DPE ADEME, cadastre, données socio-démographiques) sont hétérogènes, lacunaires et peu interopérables. Elles ne suffisent pas à produire une vision précise et exploitable du parc à l’échelle du bâtiment.
Ce que la data et l’IA permettent
L’intelligence artificielle appliquée à l’analyse d’images aériennes et aux données géolocalisées permet aujourd’hui de combler une grande partie de ces lacunes. Des modèles de deep learning entraînés sur des millions de bâtiments sont capables d’estimer, pour chaque logement du territoire français, ses caractéristiques d’isolation, son mode de chauffage probable, sa classe DPE estimée, son potentiel solaire et son exposition aux risques climatiques.
Ces données contextuelles géolocalisées, produites bâtiment par bâtiment, transforment la façon dont les acteurs de l’immobilier durable peuvent opérer. Un gestionnaire de patrimoine peut identifier en quelques secondes les actifs prioritaires pour la rénovation. Un établissement bancaire peut cibler proactivement les clients dont le logement est concerné par les prochaines échéances réglementaires. Une collectivité peut cartographier le potentiel de rénovation et de solarisation de son territoire et planifier ses actions en conséquence.
La donnée ne remplace pas la visite terrain ni le diagnostic professionnel. Mais elle permet de concentrer les ressources là où elles auront le plus d’impact, de personnaliser les accompagnements et de mesurer les progrès dans le temps grâce à des indicateurs comparables.
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